부동산을 공부할 결심 - 부동산 공부의 힘을 만들어주는 책

이번 글에서는
부동산을 공부할 결심이란 책을 소개하고자 합니다.
이 책은 금리와 부동산의 관계,
유동성과 부동산의 관계,
전세시장을 채권에 비유하는 등을 비롯하여
실제 사례와 현상을 근거로 설명하고 있습니다.
부동산에 대한 공부는 어렵지만
그래도 왜 공부를 해야 하는지 어떻게 해야 하는지를
설명하려는 저자의 노력이 돋보이는 책입니다.

<표지> 부동산을 공부할 결심

목차

책을 고른 이유

무주택자인 평범한 서민에게
부동산이란 단어는 내 집 마련에 대한 고민과
꿈을 가득 담은 세 글자입니다.

집값이 떨어지면 떨어지는 대로,
오르면 올라가는 대로
무주택자들은 내 집 마련에 대한 판단이
흔들리게 됩니다.

저도 이러한 사람 중 한 명으로
구독자가 많은 유튜브 채널에
부동산과 관련된 영상이 올라오면
출퇴근길을 이용하여 집중해서 보고 있습니다.

부동산과 관련하여 지식을 알려주는
다양한 사람들 중 배문성이란
채권애널리스트를 알게 되었습니다.

아무 근거 없이 심리와 가정으로
부동산을 설명하는 사람들도 많은데
이 분은 전세시장을 채권으로 비유하며 설명하는
영상을 시작으로 다양한 매체에 출현했습니다.
저는 이 분의 말씀에 완전히 집중하게 되어
관련된 영상에 대해서는
모두 시청을 하게 되었습니다.

그렇게 알게 된 부동산을 공부할 결심이라는 책에도
자연스럽게 접근할 수 있었습니다.
이 역시 밀리의 서재에서 읽을 수 있기에
2023년 2월부터 틈틈이 이 책을 읽었습니다.

저자소개

배문성 작가는 고려대학교 경영학과를 졸업하고
한국기업평가, 한국수출입은행 등의 직장 등을 거쳐
현재 라이프 자산운용 팀장으로 재직하고 있습니다.
건설업 애널리스트, 심사평가 및 여신업무 등을 거쳐
채권 시장 업무를 하고 계시는 것으로
알려져 있습니다.

다양한 서점 사이트 저자 관련 정보를 보면
부동산을 공부할 결심이란 책이
작가의 첫 집필 책으로 확인됩니다.

파트별 밑줄 치며 옮긴 문구들

Chapter.1 공급

부동산 시장에서 주목해야 하는 것은,
바로 ‘가격의 변동’입니다.
<중략>
'가격’ 요소를 더 주의 깊게 관찰하려면,
수요는 ‘인구와 소득’,
공급은 ‘주택수와 주택가격’을
함께 살펴봐야만 합니다.

개인의 입장에서는 주간 혹은 월간 단위로
전문가 감정가격이 얼마나 변했는지를
파악하는 것보다,
실제 거래되는 가격이 중·장기에 걸쳐
어떤 흐름을 보였는지를 살펴보는 것이
주효합니다.

공급과 유동성은 결국 시장에서
민간이 대세를 좌우한다는 점,
그 밖에 세부적인 정책은 정권별로
‘시한부’라는 점을
상기할 필요가 있습니다.
정부의 정책이 중요하지 않다는 게 아니라,
개인이 집을 사고파는 의사결정을 하는데
지나치게 영향을 받을 필요는
없다는 것입니다.

주택가격의 방향성 =
유동성(금리) × X1 + 주택공급량 × X2 +
인구 × X3 + 소득 × X4 +
정부정책(세금) × X5 + 기타 등등

Chapter.2 금리

금리와 자산가격 간
상호작용 원리를 이해하면
향후 부동산가격을 분석하고 전망하는데
큰 도움이 될 것입니다.

집주인들의 부채가 많을수록
(재무구조가 취약할수록),
임대료 인상을 통해
세입자에게 부담을 전가하기가 어려울수록,
집주인들의 임대수입 외의
소득이 변변치 않을수록
금리인상기에는 매물이 많아지고
자산가격의 하락 폭도 커지게 됩니다.

‘전세=채권’이므로 전세가격은
채권의 가치평가로 산출할 수 있는데요.
이때 시장금리와 반대로 움직이는
채권의 속성을 감안하건대,
금리 변화를 통해 전세가격의 흐름을
살펴볼 수 있습니다.

긴축(금리인상 및 대출규제)을 하지 않는 한,
주간 혹은 월간 단위로
아파트 매매가격을 체크하면서
‘어디 아파트 실거래가가 수천만 원 하락’
같은 뉴스는 추세 전환의 신호로
볼 수 없었다는 것을 말입니다.

유주택자들의 재무구조가 튼튼할수록
금리인상에 따른
주택 매도압력은 크지 않겠지만,
소위 ‘영끌’로 매입한 구매자가 많을수록
가계소비 위축 단계를 넘어
상당한 집값 하락 압력으로 이어질 것입니다.

Chapter.3 유동성

자산가격 양극화라는 화두와 더불어
‘똘똘한 한 채’를 보유하는 게
현명한 투자라는 분위기가 조성되면,
소위 ‘영끌’로 가능한 최대 가용자금을
집 한 채에 몰아넣는 투자를
선택할 확률이 높아집니다.
‘내 자산(부채+자본)=오로지 집 한 채’가
되는 것이지요.
리스크와 수익은 비례하므로
상승장에서는 유효한 전략이 되지만,
하락장에서는 반대의 덫에 걸리게 됩니다.

Chapter.4 타이밍

건설업이 대표적인
시클리컬산업이라는 점에 변함없다면
저렴한 가격에 구입가능한,
소비자 잉여가 극대화될 수 있는
타이밍을 기다려보는 것이 어떨까요?

회복기 초입에는 유동성이
최선호 지역을 중심으로 몰리지만,
상승이 지속되는 유동성 장세에서는
차선호 지역으로도 유동성이 강하게 흐르며
이들도 높은 상승세를 시현하는 것입니다.

서울·수도권 집값의
상승 및 하락의 시그널을 포착하려면
최선호지인 강남의 시세를
유심히 볼 필요가 있습니다.
가장 선호하는 것의 값이 가장 먼저
올라가는 이치는 부동산시장에서도
마찬가지이기 때문입니다.

간단한 느낌

유튜브에서 보던 이 분의 똑똑하고 침착한 말투가
책에서도 고스란히 느껴집니다.
가능한 쉽게 설명하기 위해
노력한 흔적도 많이 보이며
부동산을 공부하기 위해선
정말 다양한 측면을 살펴봐야 한다는 것을
이 책을 읽으면 여실히 느낄 수 있습니다.

저는 언제 제 집을 마련할지
아직 감조차도 오지 않지만
이 책에서 알려준 가이드라인을 활용해서
내 집마련에 대해 준비한다면
완벽한 타이밍을 잡을 수는 없겠지만
적어도 문제가 되는 타이밍에 구매하여
땅을 치고 후회하지는 않을 수 있겠다는
생각이 들게 하는 책입니다.
많은 분들이 읽어보셨으면 합니다.

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독서기간: 2023.02.19. ~ 2023.02.28.
개인적인 평점: 4.8 / 5.0

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